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【转载】房价为啥一直涨? 因为房价正在涨!  

2016-11-24 09:16:07|  分类: 天下杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年11月23日    察网

       摘要:由于房价正在涨,显示投资有保障;于是他们去买房。由于他们买了房,需求扩张快于供给扩张,导致房价继续涨。涨是因为买,买是因为涨。而中国楼市具备了固定资产投资品的特性并使楼市更接近一个股票市场,买涨杀跌,使中国楼市在近20年来不断上涨。其他因素附属与这个因素或者以这也因素为前提。

道发了五篇关于楼市的短文,一个朋友说眼看楼市要崩盘了!你还这么慢慢吞吞地说,抓紧时间说说房子现在还能买不能,是不是手头多余的房子马上卖了。提点建议嘛,扯这么远干什么!

他说的也是。有兴趣翻翻贫道在人民网深水区里的帖子(输入邋遢道人即可),会发现前面5篇文章除了任大炮的是新写的,其余基本都讲过。而且对楼市规则、走向、结局和政策应对,从2007年到现在几乎没啥新鲜东西。对于相当大比例房子买了不是为了居住而是保值增值,中国楼市实际上已经成为“投资市场”的看法,贫道2007年贫道就分析清楚了。对于投资市场与一般商品市场的区别,也都从历史、国际进行了对比。括“泡沫”的认识和测量,开证房产税的目的和作用,基本在2009年就说完了。后面再写都是重复。

那么为什么不说点新的呢?

问题是:楼市有新东西吗?没有,还是在老路上走,所有运行规律和各方的价值取向行为特征都没变化。没有说什么呢?瞎编?

其次,关于楼市已经变成投资市场,行为规则是按投资市场而不是一般商品市场运行的看法,到去年才有个别人意识到,但分析都还很浅。浅尝辄止,微信上就有不少“真正揭示房地产规律——”“这才是房地产专家——”的喧嚣。而大部分主流学者至今还沉浸在“刚需”、“库存”等概念上。也就是说,即使现在重复老东西,对房地产论坛也是新东西。

第三,既然是类似股市期货的“投资市场”,轻易说哪是顶点哪是底点就属于瞎掰。每天电视上股市专家都在分析底点或顶点大致什么时候来,你见过有人真的说准了吗?据说藏密传人张海曾被香港富商请去预测过股市大盘拐点,预测很准。贫道相信这是真的——如果不是这样,二十多岁第一个孩子怎么啥生意也没做,短时间就土豪了?还是大土豪!但张海是“真半仙”,贫道却是“假道士”,却是不知道楼市拐点在哪里。

贫道要真知道“拐点”,自己就去炒楼盘了!千万别信说能知道股市拐点的“专家”,要是他知道,还用天天在电视上磨嘴皮子!早就——

还是耐心听贫道慢慢道来。只有真把道理搞清楚了,买还是卖自己就会判断。

问贫道最多的问题是:为啥房价一直涨?

贫道每次都这样回答:因为房价正在涨。

这个回答看起来是同义反复,不是回答。其实这个回答几乎涵盖了投资市场运行的最基本规律。当房价持续上涨到大部分市民依靠工资不可能卖起房子的时候,大部分买房者已经拥有两套以上住房(大约2006年。温州炒房团利用信贷已经被制止),继续买房是为了现金的保值增值(销售的75%是自有资金)。

由于房价正在涨,显示投资有保障;于是他们去买房。由于他们买了房,需求扩张快于供给扩张,导致房价继续涨。涨是因为买,买是因为涨

如果房价涨得快,适合投资的信号强烈,投资买房的人就多,新房销售的就快,甚至形成哄抢效果。

如果房价涨幅不明显甚至下降,投资获利的信号弱,投资买房的人就少,销售也下降。

因此,房价持续上涨的根本原因是中国的房地产市场主体成为一种金融投资市场,运行规则一定如同股市:买涨杀跌。大部分房子购买者不再考虑房子的使用价值而是考虑它的交换价值,房子变成了以钱生钱的筹码。如同股票持有者从不考虑股票的使用价值(分红、股息)一样。

楼市变股市是房价持续上涨的主因,其他因素虽然也起作用,但这个原因是原动力。因为只要楼市失去投资价值,那些原因都会不起作用。

比如:前些年几乎所有人都说“由于地价高,所以房价高”。都说是政府搞土地财政,故意把土地卖出天价,开发商只能水涨创高。如果土地到手每平米就折合3万,房子不卖到4、5万就可能白忙活。这个说法是专家们对房价高企的主要解释,看起来也很接近事实。

确实,土地拍卖款是目前政府的最主要的收入来源,很多地方政府一半收入来自土地出让金。地方政府肯定希望土地拍出天价来。

问题在于,地方政府并不能决定拍卖会的锤子最终在哪个价位上落下,因为还要看地产商。所谓“流拍”就是起拍价就没人响应。地产商也不是政府出什么价就认,最终要看别的地产商怎么判断。

那么究竟什么决定地价高低呢?只能是“预期房价”。即地产商对房子销售时房价的预期。这是个简单道理:如果预期明年郑州东区房价卖不到5万一平米,金茂置业就不敢在每亩折合4183万元,楼面价达到37000元时还举牌。其他房地产公司没有在更高价位举牌,是因为他们要么不认为今后房价能卖到5万一平米,要么成本控制做不到5万元一平米还能盈利。这里政府的想法是个屁!所以:

是预期房价决定了地价,而不是地价决定了后来的房价。由于开发商总是预期房价会攀高,所以举牌的价位也是节节升高。

这就回到问题的开始。开发商注意到:房价一直在升高,买了房子的资产爆棚,越来越多的有钱人会买更多的房子,因此房价还会升高。正是投资市场的这个特征决定了房地产商大部分时间都预期房价一定会涨,所以地价越来越高。

在一般商品市场中,商品价格会有起伏,而且在价格明显上涨后生产商会预期价格将下降。一是他们会预计由于价格上涨消费者会减少,同时会预计由于价格涨其他供应商会进来。新郑大枣受灾造成河南大枣市场价格很快上涨,但经销商很少敢以比现价更高价格备货,不仅他会知道消费者会减少消费量,而且会知道新疆大枣会很快进来——况且还有网购呢!几乎没有价格一直上涨的普通商品。所以虽然大枣价格在涨,但供应商不会以更高价格囤积大枣。这时搞个大枣拍卖会,结果起拍价如果高于市场价,肯定流拍。

一般商品市场的供应商面对的是消费者,而股市楼市面对的是投资者。

都是投资市场,特点不完全一样。房地产成为投资市场,特点更像股市而非期货市场。股票的背后是企业,股票和房地产都有固定资产属性,包括土地价格,价格长线都是上涨。而期货市场,比如石油、粮食的期货价格是涨涨跌跌。虽然由于政府印制发行纸币,通胀是基本走势,导致绝大部分商品价格的长线也是上涨。甚至可以说普通商品价格长线上涨的动力更多来自通胀,是通胀率的反映。但与固定资产投资相关的投资品的价格上涨的长期趋势会大于普通商品,也大于通胀率。

比如美国1972-2000年年均通胀率为4.22%,但道琼斯价格指数年均上涨9.18%。截取更长线也反映这个趋势。

是中国楼市具备了固定资产投资品的特性并使楼市更接近一个股票市场,买涨杀跌,使中国楼市在近20年来不断上涨。其他因素附属与这个因素或者以这也因素为前提。

这才是房价持续上涨的原因。

【邋遢道人,察网专栏学者,北京大学中国与世界研究中心特约研究员】

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